近日，针对部分一二线城市出现虚假宣传、捂盘惜售、房源紧张等现象，国家七个相关部委部署对30个一二线城市联合开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒作、违规房地产企业和中介等，引起社会广泛关注。对扰乱市场秩序行为进行重点打击，是非常必要的。与此同时，我们也要深入探寻问题的原因，思考如何建立房地产管理的长效机制。
出现房源紧张等问题，首先是投机炒作盛行。从近期土地督察机构对部分二线城市的调研情况来看，土地供应保障有力，已供住宅用地足够保障当前本地居民住房需求。如华南某省会城市，2013年～2017年出让的住宅用地可建成商品住宅面积3886.3万平方米，按套均100平米计算，目前已竣工的商品住房可上市销售15.8万套，而该市2016年10月以来成交商品房累计仅16.2万套。再如珠三角地区某市，2013年～2017年常住人口新增36.1万人，按照人均住宅用地面积35.77平方米计算，需要新增住宅用地1.94万亩，实际供应达到2.82万亩。可见，土地供应是完全能够满足合理的居住需求的。当前的重要问题是投机炒作行为盛行，大量购房需求不是为了居住而是为了投机获利，对这部分购房需求必须有所管控。
其次，一些调控政策实行“一刀切”，未能充分考虑不同地区的具体情况，加剧了市场紧张。本轮调控直接采用行政手段，对一些一二线城市的住房价格进行限制，且有些城市和区域的限价标准与实际价格偏差较大，导致一二手房价格倒挂，成本与销售价格倒挂，房地产开发企业逆向选择，放缓在建项目的建设进度，开发商延迟上市、捂盘惜售情况增多，最终导致已供应的住宅用地不能及时形成住房供应，房地产库存压力加大。
第三，部分地方对在建、待建住宅项目情况掌握不清，对房地产调控的决策支撑不足，也是一个重要原因。从调研情况来看，各市相关调控部门仅掌握已申请预售证的住宅开发项目有关情况，对于在建（已动工未申请预售证）、待建（未动工）的住宅开发项目用地面积及其能提供的住房数量掌握不清，导致房地产调控决策缺乏数据支撑，一味认为是土地供应不足，给地方土地管理部门带来较大压力。
解决问题，需要治标与治本相结合，着重建立健全房地产管理长效机制，把充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用相结合，逐步建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。建议从以下几方面来逐步深化改革：
第一，深化住房制度改革，构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应和保障体系。建议深化住房制度改革，加强分类调控，通过不同渠道来满足不同收入水平居民的住房需求。一是低端有保障。针对中低收入居民，政府建设大量保障性住房，保障其基本住房需求。二是中端有支持。针对各类人才、符合收入和财产限额标准的居民等，通过政策性支持住房来保障，以优惠的价格出租或出售。三是高端有市场。针对高收入人员，提供商品住房。通过构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应和保障体系，从根本上解决“头痛医头、脚痛医脚”的问题，保证全体居民住有所居。
第二，建立与住房供应和保障体系相适应的用地保障体系。一是落实节约优先。开展全面深入的城镇土地利用现状调查，全面摸清城镇土地利用情况，掌握存量住房用地、闲置土地、低效用地等各类面积和分布，持续推动批而未供和闲置土地处置，推进城镇低效用地再开发，加强存量建设用地盘活利用。二是做好工作衔接。根据各类住房的建设任务，明确相应用地面积，落实到地块，优化布局，并做好与空间规划的衔接，做好与年度土地供应计划的衔接，确保稳步落实。三是完善土地供应方式。根据各类住房的性质和特点，综合运用划拨、协议出让、公开拍卖等不同供应方式，积极总结推广部分地区实行的限地价、竞自持，限地价、竞配建（保障性住房）等多种出让方式。总结和推广利用集体建设用地建租赁住房试点政策，形成制度性成果。通过建立健全与住房供应和保障体系相适应的用地保障体系，促进构建多主体供地、多渠道保障、租购并举的住房制度。
第三，加强配套制度建设。一是对于保障性住房和政策性住房的分配使用情况要严格监管。严格审查申请人是否属于中低收入居民或是否符合相关人才等条件，出台相关配套的法律法规，对隐瞒真实情况、骗取相关住房的行为，予以严厉惩罚。二是对于商品房市场要有政府的适度管理。根据不同城市的特点和实际情况，制定相应的适度管理措施。如对非本地居民进行适当限购、对短期投机炒作征收高额交易税等，在此基础上，由市场进行调节。地方政府针对每个城市具体情况因城施策，制定符合当地实际的调控措施。三是逐步研究建立房地产税制度。对超出免征额度的商品房征收房地产税，引导地方政府将土地出让和住房交易环节的税收，转移到住房保有环节，建立更可持续的地方财税体制，促进房地产市场健康发展。（作者：赖文浩、施华赟）
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